Die extreme Wohnungsnot treibt die Preise in die Höhe. Die Architektenkammer Baden-Württemberg warnt vor den langfristigen Konsequenzen und macht Vorschläge, wie mehr gebaut werden könnte.
Stuttgart - Wohnungsnot, hohe Preise, gewaltige Aufgaben im Wohnungsbau: All das hat Dauerklagen ausgelöst – und verbalen Aktivismus. Mitten in dieser Stimmung kommt ein Weckruf aus der Danneckerstraße in Stuttgart: Die Architektenkammer Baden-Württemberg wirbt für mehr Ordnung und System beim Versuch, die „Herkulesaufgabe“ nicht nur zu bewältigen, sondern sachgerecht und übergreifend. Das Papier, das unserer Zeitung vorliegt, ist überschrieben mit „Strategische Wohnungsbaupolitik Baden-Württemberg“.
Nur rund ein halbes Dutzend Persönlichkeiten im politischen Bereich habe man bisher damit versorgt, bestätigte die Kammer. Öffentlich reden würde man darüber am liebsten noch nicht. Dabei sind die vom Kammerpräsidenten Markus Müller zusammengestellten Diagnosen und Lösungsansätze vorzeigbar und gründlich.
Landesweit fehlen 150 000 Wohnungen
Die Ausgangsüberlegung: Im Moment dürften landesweit 150 000 Wohnungen fehlen, bis Mitte 2021 über 200 000 Wohnungen für rund 429 000 Menschen, wenn nichts Grundlegendes passiert. Die 65 000 neuen Wohnungen pro Jahr, die das Prognos-Institut als Jahresbedarf nannte, kämen einem Marktvolumen von ungefähr 13 Milliarden Euro pro Jahr gleich. Dagegen ist das Volumen der Wohnraumförderung des Landes ein Klacks. Bei durchschnittlich 2,08 Personen pro Wohnung und einer gegriffenen Richtzahl von 90 Personen pro Hektar Siedlungsfläche müsste man jährlich etwa 1520 Hektar heranziehen.
Nicht nur, weil der Boden endlich ist, sondern auch aus anderen Gründen rät die Kammer dringend, an diversen Stellschrauben zu drehen, um den „gesellschaftlichen Sprengstoff“ zu entschärfen: etwa durch höhere Baudichte und flächensparende Baulanderschließung. Oder indem man Konsequenzen aus soziologischen Erkenntnissen und der Demografie zieht. Schon jetzt gebe es zu wenig barrierearme sowie kleinere und daher besser bezahlbare Wohnungen. Gehe in zehn Jahren die Alterskohorte der Babyboomer in Rente, verschärfe sich das massiv. Mit kleineren Wohnungen könne man auch die Baumöglichkeiten in den Ortslagen nutzen, denn die Potenziale der Innenentwicklung seien bei Weitem noch nicht erschöpft. Daher hält Markus Müller es auch für „legitim und verantwortlich“, wie der Stuttgarter OB Fritz Kuhn (Grüne) mehr kleinere Wohnungen mit flexibel möblierbaren Grundrissen anzustreben, was Kuhn viel Kritik von Konservativen einbrachte.
Vorkaufspflicht diskutieren
Die Kammer ist für eine aktive Bodenpolitik der Kommunen, also für den Aufkauf von Flächen, und für das Abschöpfen der Bodenwertsteigerung. So stellte sie eine Ausdehnung des Vorkaufsrechtes für Grundstücke bis hin zu einer Vorkaufspflicht zur Diskussion – und zugleich das Ende der kommunalen Zahlungspflicht bei einer Marge von beispielsweise zehn Prozent über dem Bodenrichtwert. Das durchbreche die Preisspirale.
Im sozialen Wohnungsbau könne man die Grunderwerbsteuer abschaffen, sie im übrigen Wohnungsbau bei steigender Wohnungszahl in Gebäuden senken. Vieles müsse man zusammendenken und in Modellprojekten bündeln, zu denen das Land die Kommunen mit Förderanreizen wie bei den Landesgartenschauen ermuntern könnte, meint die Kammer. Das werde maximale Anstrengungen und Energien herauskitzeln. Vor allem den kleineren Kommunen müsse das Land für die Stadtentwicklung Hilfen geben. Zugleich müsse man die Zusammenarbeit der Kommunen zum Beispiel in Planungszweckverbänden fördern.
Das Land muss mit steuern
Der Appell der Kammer läuft darauf hinaus, Wohnungsbau nicht gegen Klimaschutz auszuspielen, eine Gesamtlösung zu wagen. Das Land solle zu einer „planerischen Willensbildung“ kommen und den Kommunen einen Rahmen bieten, in dem sie eigenverantwortlich agieren können, denn der Wohnraumbedarf sei eben „nicht einzelkommunal planbar“. Man müsse sich auch klarmachen, dass man die Aufgabe nur mit einem realistischen, schrittweisen Vorgehen meistern könne. Etwa so: im Jahr 2019 Bau von rund 55 000 Wohnungen im Land, im folgenden Jahr 60 000, im Jahr 2021 rund 70 000 und danach je 75 000. Die Kammer: „Selbst mit einer relativ flachen Anlaufkurve könnte bereits für 2019 eine geringfügige Trendwende hin zu einer Verringerung und bis 2025 die Schließung der Wohnungsbau-Lücke gelingen.“