Geschick und Können erspart den Handwerker. Foto: imago images / imagebroker

Mieter und Vermieter treffen sich regelmäßig vor Gericht. Wenn es grundsätzlich wird, entscheidet der Bundesgerichtshof. Ein Überblick über die wichtigsten Urteile der letzten Jahre.

Karlsruhe - In der Theorie ist die Sache klar: Der Vermieter muss die Wohnung in Schuss halten, kann Schönheitsreparaturen aber auf den Mieter übertragen. In der Praxis gibt es nahezu unzählige Fallgestaltungen, bei denen diese Theorie auslegungsbedürftig ist.

Am Mittwoch hat der Bundesgerichtshof (BGH) einen solchen Spezialfall entschieden: zieht der Mieter in eine unrenovierte Wohnung ein, kann er nach einiger Zeit vom Vermieter ein Aufhübschen verlangen, muss sich aber an den Kosten beteiligen. Grundsatzentscheidungen des höchsten deutschen Zivilgerichts zum Renovieren gibt es jede Menge. Ein Überblick.

Starre Fristen

Um den Mieter zu Schönheitsreparaturen zu verpflichten, braucht es eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag. Steht dort, dass der Mieter bestimmte Räume nach drei oder fünf Jahren zu streichen hat, kann er sich freuen: Die gesamte Klausel ist unwirksam. Das hat der BGH bereits 2004 entschieden. Vor allem in alten Mietverträgen finden sich noch solche Formulierungen. (VIII ZR 361/03).

Handwerker-Pflicht

Der Vermieter kann dem Mieter die Pflicht zu Schönheitsreparaturen übertragen – er kann ihn aber nicht verpflichten, diese von einem Fachhandwerker ausführen zu lassen. Der Mieter schuldet eine „fachgerechte Ausführung nach mittlerer Art und Güte“. Im Klartext: Mit etwas Übung und Geschick darf jeder seine Wände selber weißeln. Eine formularvertragliche Klausel, die dem Mieter die Möglichkeit der Eigenleistung verweigert, ist unwirksam, entschied der BGH im Jahr 2010 (VIII ZR 294/09).

Umfang der Renovierungspflicht

Schönheitsreparaturen sollen Gebrauchsspuren beseitigen, die durch die Nutzung der Wohnung entstehen. Sie sind keine Instandhaltungsarbeiten. Daher hält es der BGH auch für nicht gerechtfertigt, dem Mieter zu viel aufzuerlegen. Ebenfalls im Jahr 2010 entschieden die Bundesrichter des VIII Zivilsenats, dass eine Formularklausel in den Mietverträgen, die den Mieter zum Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung verpflichtet, zu viel des Guten sei: unwirksam, entschieden die Richter. Ähnlich wie im Fall der starren Fristen sei die Klausel auch hinsichtlich ihrer ansonsten unbedenklichen Formulierungen unwirksam, entschied das Gericht. (VIII ZR 48/09).

Freie Farbwahl

Bei der Frage, in welcher Farbe der Mieter die Wände zu streichen hat, kommt es darauf an: Malt der Mieter zu einem Zeitpunkt, in dem er das Objekt noch selbst bewohnt, hat er die Wahl zwischen Weiß, Rosa und allen anderen Tönen. Es besteht während des Mietverhältnisses kein anerkanntes Interesse des Vermieters, auf die Farbauswahl Einfluss zu nehmen.

Das ändert sich, wenn die Wohnung gestrichen wird, weil der Mieter auszieht. Der Mieter hat kein schützenswertes Interesse mehr, die Wohnung nach seinen Vorstellungen zu gestalten. Der Vermieter hingegen hat ein Interesse daran, die Wohnung in einem Farbton zurückzuerhalten, der bei möglichst vielen Neuinteressenten Gefallen finden könnte. Auf eine ganz bestimmte Farbe darf der Vermieter den Mieter allerdings trotzdem nicht verpflichten, entschied der BGH im Jahr 2008. Vielmehr müsse ihm eine Bandbreite ermöglicht werden, zum Beispiel neutrale, helle, deckende Farben, so die Richter. (VIII ZR 224/07).

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