Die durchschnittlichen Preise für den Quadratmeter steigen bei den Bestandsmieten deutlich an. Zwei neue Mietspiegel sollen in Ludwigsburg und Kornwestheim Transparenz schaffen.
Wohnen ist in Kornwestheim und Ludwigsburg teurer geworden, zumindest wenn man Miete zahlen muss. Die beiden Städte haben in einem Kooperationsprojekt ihre Mietspiegel aktualisieren und dafür viele Daten erheben lassen. Nun liegen die Ergebnisse und deren Auswertung vor.
In Kornwestheim sind die Mieten in den vergangenen vier Jahren um durchschnittlich etwa 6 Prozent angestiegen, im Vergleich zu 2021 um 4,4 Prozent. Der Netto-Quadratmeterpreis liegt neuerdings bei 9,52 Euro. Das zahlen durchschnittlich Mieter, die in einer etwa 75 Quadratmeter großen Wohnung aus dem Baujahr 1990 leben, erklärt Oliver Trinkaus, der Leiter des Instituts für Empirische Marktanalysen (EMA), das den Mietspiegel zum wiederholten Mal erstellt hat und die Zahlen ermittelt hat.
In Ludwigsburg fällt die neue durchschnittliche Nettomiete ebenfalls höher aus als zuletzt. Dort beträgt sie nun 10,01 Euro pro Quadratmeter – eine Steigerung um 8,3 Prozent gegenüber 2021. Noch größer ist der Abstand zum Jahr 2019: Damals lag der Quadratmeterpreis in der Barockstadt noch bei 9,13 Euro.
6000 Mieter befragt
Diese Zahlen wurden bei einem Pressegespräch in Kornwestheim vorgelegt. Zum 1. August sollen die Mietspiegel in beiden Städten in Kraft treten und bis zum 31. Juli 2025 Gültigkeit haben. Allerdings hat bisher nur der Kornwestheimer Ausschuss für Umwelt und Technik die neue Fassung anerkannt. Die Entscheidungen der Gemeinderäte beider Städte sowie des zuständigen Ausschusses in Ludwigsburg stehen aus.
Seit 2019 arbeiten Ludwigsburg und Kornwestheim beim Erstellen ihrer Mietspiegel zusammen, unter Federführung der Barockstadt. Wie vor vier Jahren wurde eine große Befragung gemacht. Ein vierseitiger Fragebogen wurde an 4000 Mieter in der Kreisstadt und 2000 in der Salamanderstadt verschickt. Mit den Rücklaufquoten von jeweils etwas mehr 80 Prozent ist Trinkaus zufrieden. Das gewährleiste eine Repräsentativität. Dieses Mal war die Teilnahme für die ausgewählten Haushalte, die in die Stichprobe gefallen sind, jedoch verpflichtend.
Baujahr und Größe geben den Ausschlag
Abgefragt wurden vor allem die Art der Wohnung, deren Beschaffenheit und Gebäudemerkmale. Auch die Lage der Immobilie spielt eine Rolle. „Den größten Ausschlag geben aber das Baujahr und die Größe“, sagt Oliver Trinkaus. Beide Faktoren allein machen mehr als 80 Prozent des Mietpreises aus, betont er.
In die Datenbasis aufgenommen wurden nur Mietverhältnisse, die in den vergangenen sechs Jahren verändert oder neu entstanden sind. Ältere Verträge und Sonderwohnraum wie geförderte Räumlichkeiten wurden nicht berücksichtigt.
Besonders kleine Wohnungen sind kostspielig
Ein Ergebnis des Instituts deckt sich mit den Beobachtungen aus anderen Gebieten: Besonders Wohnungen mit weniger als 50 Quadratmetern sind teuer. Dafür liegt die Netto-Miete oftmals bei mehr als 10 Euro pro Quadratmeter. Es gebe dafür ein begrenzteres Angebot, sagt Trinkaus. Auch häufigere Bewohnerwechsel sieht er als Grund.
Für Eckart Bohn, Vorsitzender des Mieterbunds für Stadt und Kreis Ludwigsburg, ist der Preisanstieg in Kornwestheim „durchaus im Rahmen“, sagt er. Aus der Region kenne er vergleichbare Zahlen. Den hohen Anstieg in Ludwigsburg könne er sich dagegen nicht erklären.
Online-Rechner bieten beide Städte an. Dort sind ab Anfang August die neuen Mietspiegel berücksichtigt. Sie sind abrufbar unter www.kornwestheim.de/mietspiegel und unter https://online-mietspiegel.de/ludwigsburg/
Gesetzliche Grundlagen
Reform
Seit Juli 2022 ist eine Reform in Kraft. Für alle Städte und Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern sind Mietspiegel laut dieser Änderung seit Anfang dieses Jahres verpflichtend. Um einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellten, läuft noch eine Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2024.
Standards
Ein einfacher Mietspiegel ist nicht an ein mathematisches Verfahren gebunden. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach festen wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und basiert auf einer direkten Datenerhebung. Dafür werden Vermieter und/oder Mieter nach rechtlich definierten Standards befragt. Details regelt die bundesweit gültige Mitspiegelverordnung.