Die Erstellung eines Mietspiegels ist nicht einfach - aufwendige Erhebung der Daten.
Stuttgart - Gehasst und geliebt: die einen empfinden Mietspiegel als gerechtes Instrument der Mietpreisfindung bei bestehenden Mietverhältnissen, die anderen wünschen sich mehr Marktnähe. Kein anderes statistisches Instrument zur Preisfindung wurde seit seiner Einführung in den 70er Jahren immer wieder so kontrovers diskutiert und zum Spielball unterschiedlicher Interessen gemacht wie der Mietspiegel.
Freie Mietpreise bei Neu- oder Wiedervermietung
Um was geht es? Während bei der Neu- oder Wiedervermietung die freie Mietpreisbildung gilt, kommt bei einer Mieterhöhung bei bestehenden Mietverträgen das sogenannte Vergleichsmietensystem zur Anwendung. Danach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Der Mietspiegel soll dabei eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau darstellen.
"Mietspiegel sind ein schwieriges Thema", weiß auch Professor Dr. Dieter Rebitzer von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU). Es gehe dabei nicht nur um ökonomische Fragestellungen, die den Markt mit seinen Preisen abbilden. Vor allem sei der Mietspiegel auch ein quantitatives Thema, für das detaillierte statistische Kenntnisse erforderlich seien. "Wenn hier ungenau gearbeitet wird, ist die ganze Untersuchung nichts wert", betont Rebitzer. Zumal der Begriff rechtlich auch nicht geschützt sei, könne das Zahlenwerk viel oder gar nichts wert sein. Die oft verhärtete Diskussion auf den unterschiedlichsten kommunalen Ebenen führt der Immobilienprofessor auch darauf zurück, dass die meisten Kritiker den Sinn eines Mietspiegels bis heute nicht verstanden hätten. "Ein Mietspiegel ist etwas anderes als ein Maklerbericht oder der Report über den Immobilienmarkt einer Stadt. Er ist nichts anderes als eine Momentaufnahme eines bestimmten Marktes", so Rebitzer. Das sieht auch Ulrich Stein so, der mit der Erstellung des Mietspiegels bei der Stadt Stuttgart beauftragt ist. Statistiker Stein erlebt immer wieder, dass von den Kritikern der Mietspiegel mit dem aktuellen Marktniveau verwechselt wird. Dabei ist im Gesetz genau geregelt, wie der Mietspiegel erstellt werden muss. So muss ein qualifizierter Mietspiegel auf den Mietverträgen basieren, die in den letzten vier Jahren angepasst oder abgeschlossen wurden. Dadurch liege der Mietspiegel logischerweise immer unter dem aktuellen Marktniveau, weil in diesen vier Jahren immer auch eine Preissteigerung stattgefunden habe, so der Experte.