Der Boden in der Mietwohnung ist zwar grundsätzlich Vermietersache. Muss er repariert oder ausgetauscht werden, kann aber unter Umständen auch der Mieter zur Kasse gebeten werden.
Stuttgart - Versuchen kann man es ja, dachte sich wohl ein Vermieter, als er einem vorherigen Mieter beim Auszug eine saftige Rechnung über gut 3600 Euro für die Fußbodenerneuerung zuschickte. Dass das Parkett abgeschliffen und neu versiegelt werden musste, stand dabei außer Frage: Es war stumpf geworden, hatte an vielen Stellen Kratzer, hinzu kam ein Wasserfleck unter der Heizung.
Doch seinen ehemaligen Mieter durfte der Wohnungseigentümer dafür nicht zur Verantwortung ziehen, entschied das Landgericht Osnabrück (AZ: 1 S 1099/00). Schließlich seien die Schäden durch die übliche Nutzung der Wohnung entstanden. Nach zehn Jahren – so alt war das Parkett bereits – seien derartige Gebrauchsspuren normal. Sogar der Wasserfleck ging zulasten des Vermieters: Dieser entstand nämlich durch ein Leck im Heizkörper – und derartige Defekte sind Vermietersache.
Dieser Fall wird in der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift „Finanztest“ geschildert – und er steht stellvertretend für einen häufig auftretenden Streit zwischen Mietern und Vermietern bei der Wohnungsübergabe. Denn für den Boden in der Mietwohnung ist zwar grundsätzlich der Vermieter verantwortlich, wenn Parkett oder Teppichboden nach einer gewissen Zeit abgenutzt sind, sind die Kosten dafür bereits durch die Miete abgegolten. „Anders ist das jedoch mit Schäden, die über den üblichen Verschleiß hinausgehen“, sagt Michael Bruns, Rechtsexperte bei der Stiftung Warentest. „Wenn der Mieter sie verursacht, muss er dafür haften.“ Die Frage, was noch unter den üblichen Verschleiß fällt und wann eine übermäßige Beanspruchung der Wohnung stattgefunden hat, kann im Einzelfall ziemlich kniffelig sein – und beschäftigt daher häufig die Gerichte.
Was über die normale Abnutzung hinausgeht, kostet Geld
Eindeutig ist die Sache, wenn es sich um Hinterlassenschaften einer Party handelt wie beispielsweise Brandlöcher oder Rotweinflecken im Teppich oder auch durch High Heels verursachte Dellen im Parkett. „Da Derartiges nicht unter die normalen Abnutzungserscheinungen einzuordnen ist, müssen Sie dem Vermieter hierfür Ersatz leisten“, erklärt Thomas Hollweck, Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Verbraucherrecht aus Berlin. „Sind solche Flecken auf dem Teppich vorhanden und lässt der Vermieter nach dem Auszug diese von einer professionellen Reinigungsfirma beseitigen, so muss man dem Vermieter die Kosten hierfür ersetzen.“ Das ist natürlich nicht der Fall, wenn man diese Spuren bereits selbst beseitigt hat. „Der Wohnungsputz fällt bei Auszug in den Verantwortungsbereich des Mieters“, erklärt Hollweck. „Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem sauberen Zustand zu hinterlassen.“
Auch Haustiere können mitunter Beschädigungen hervorrufen. Ob es übliche Abnutzung ist, wenn Hundekrallen das Parkett verkratzen, ist strittig: Das Landgericht Koblenz befand vor einiger Zeit, der Mieter dürfe den Hund nur in Räume lassen, in denen kein Parkett liegt, oder das Tier müsse Hundesocken tragen – selbst wenn der Vermieter die Hundehaltung erlaubt (AZ: 6 S 45/14). Das Amtsgericht Köpenick hingegen urteilte, dass Krallenspuren als üblich gelten, wenn der Mietvertrag die Haltung von Hunden erlaubt (AZ: 8 C 126/98).
Oberflächliche Kratzer sind kein Problem
Spuren, die im normalen Wohnalltag entstehen und unvermeidlich sind, muss hingegen immer der Vermieter beseitigen: Oberflächliche Kratzer seien im Alltag fast unvermeidlich, urteilte etwa das Amtsgericht Frankfurt am Main (AZ: 33 C 710/14). Für solche Schäden müssen Mieter beim Auszug nicht geradestehen. Das gilt auch für kleinere Schleifspuren und Dellen: „Geht ein Teller zu Boden und hinterlässt eine Kerbe, müssen Mieter sich nicht sorgen“, sagt Stiftung-Warentest-Rechtsexperte Bruns. „Auch nicht bei Farbunterschieden im Teppich, weil ein Möbelstück jahrelang an einer Stelle stand.“
Allerdings ist man verpflichtet, während der Mietzeit die Böden zu pflegen. So müsse insbesondere mit empfindlichen Holzdielenböden sorgsam umgegangen werden, heißt es beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Ob Mieter auch zu weiteren Arbeiten an den Dielen verpflichtet sind, hängt davon ab, ob diese als Schönheitsreparaturen wirksam übertragen wurden. Dabei gilt: Abgeschliffene und versiegelte Dielenböden müssen im Rahmen der Schönheitsreparaturen lediglich grundgereinigt werden. Hierzu gehört nicht das erneute Abschleifen und Versiegeln. Gestrichene Dielen müssen hingegen – soweit erforderlich – auch neu gestrichen werden.
Keine Vorgaben zur Toilettenbenutzung
Besondere Vorgaben zur Nutzung der Böden darf der Vermieter aber grundsätzlich nicht machen. So entschied das Amtsgericht Düsseldorf, dass ein Mieter auch im Stehen pinkeln dürfe – unabhängig davon, ob in Bad und Gäste-WC ein teurer Marmorboden verlegt ist (AZ: 42 C 10583/14). „Vorgaben des Vermieters hinsichtlich der Toilettenbenutzung sind in aller Regel unzulässig. Sie sind ohnehin nicht überprüfbar und machen daher auch wenig Sinn“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Es stellt sich hier auch die Frage, ob der Boden für ein Badezimmer überhaupt geeignet ist.“
Nachdem der edle Badezimmerboden beim Auszug des Mieters rund um die Toilette stumpf war – verursacht durch Urinspritzer, wie ein Gutachter feststellte –, wollte der Eigentümer den Schaden von fast 2000 Euro von der Kaution abziehen. Vor Gericht biss er dabei jedoch auf Granit: Im Stehen zu pinkeln zähle schließlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. In der Urteilsbegründung heißt es wörtlich: „Trotz der zunehmenden Domestizierung des Mannes ist das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden Brauch noch ausübt, muss zwar regelmäßig mit bisweilen erheblichen Auseinandersetzungen mit – insbesondere weiblichen – Mitbewohnern, nicht aber mit einer Verätzung des im Badezimmer oder Gäste-WC verlegten Marmorbodens rechnen.“
Die Rechtslage
Schönheitsreparaturen Im Rahmen der sogenannten Schönheitsreparaturen sind Mieter nicht verpflichtet, sämtliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren in der Wohnung auszubessern, sagt der Berliner Rechtsanwalt Thomas Hollweck. „Wohnt man längere Zeit in einer Wohnung, so ergeben sich zwangsläufig Abnutzungserscheinungen, das ist ganz normal und fällt nicht in den Verantwortungsbereich des Mieters.“ Schönheitsreparaturen, die Mieter beim Auszug normalerweise erledigen müssen, umfassen in der Regel das Streichen von Wänden, Decken, Innentüren, Heizkörpern und Heizungsrohren.
Vertragsklauseln Mitunter können die Renovierungsklauseln in Mietverträgen unzulässig sein: Starre Klauseln, die etwa Renovierungsarbeiten in festen Zeitabständen vorschreiben, sind unwirksam – diese darf der Mieter komplett ignorieren. Gleiches gilt für Quotenklauseln zu anteiligen Kosten, die Mieter bezahlen sollen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle ausziehen. Der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 52/06) hat es beispielsweise für unwirksam erklärt, dass man einen Kostenanteil von 20 Prozent nach einem Jahr, 40 Prozent nach zwei Jahren und so weiter tragen müsse.
Schäden selbst beheben
Reparaturset Kleinere Beschädigungen im Parkettboden können mit einem Reparaturset behoben werden: Es enthält Schleif- und Poliertücher, einen kleinen Hobel, einen Klarlackstift und eine passende Auswahl an farbigen Wachsen sowie ein elektrisches Schmelzgerät und Versiegelungsstifte.
Vorgehen Zu Beginn muss die Fläche gereinigt werden. Dann wird der Kratzer mit farblich passendem und erwärmtem Wachs aufgefüllt. Das geschmolzene Wachs wird solange gemischt, bis der richtige Farbton entsteht. Das überstehende Wachsgemisch wird mit einem kleinen Hobel bündig abgetragen. Im Anschluss wird die ausgebesserte Stelle mit einem Vlies entfettet und mit einem Klarlackstift wieder versiegelt. Wenn die Versiegelung nach etwa fünf Minuten trocken ist, mit einem Schleif- und einem Poliertuch nacharbeiten.
Renovierung Bei größeren Schäden sollte ein Fachmann hinzugezogen werden. Infrage kommen eine vollständige Renovierung oder eine partielle Reparatur des Bodenbelags. Bei lackiertem Parkett ist eine Renovierung die sinnvollste Variante, heißt es beim Verband der Deutschen Parkettindustrie. Dabei wird das Parkett abgeschliffen und neu versiegelt. Bei geöltem Parkett reicht oft eine teilweise Erneuerung aus.