Nur was an Mängeln vermerkt wurde, muss der Mieter beseitigen und die Wohnung renovieren. Foto: von Poth / Adobe Stock

Wie Mieter und Vermieter einem Streit um Mängel in der Wohnung vorbeugen können

Düsseldorf - Für Mieter ist es eine Horrorvorstellung: Beim Auszug zeigt der Vermieter auf Risse in der Badewanne oder Dellen in den Bodenfliesen und will dafür Geld von der Kaution abziehen. Wenn die Mängel schon vor dem Einzug vorhanden waren, ärgert sich der Mieter zu Recht. Wer aber würde in einem Streit darüber recht bekommen – und wie lässt sich solcher Streit nach einer Wohnungsübergabe am besten vermeiden?

Generell sind Mieter gut daran, wenn der Vermieter beim Auszug Forderungen stellt. Denn im Zivilrecht gilt: Wer etwas haben will, muss seinen Anspruch beweisen. Das wäre in diesem Fall der Vermieter. Er muss den Beweis erbringen, dass der Schaden beim Einzug noch nicht vorhanden war, etwa Brandlöcher im Teppich. Außerdem muss es sich um einen Schaden handeln, der über die üblichen Abnutzungserscheinungen im Sinne des Paragrafen 538 des Bürgerlichen Gesetzbuches hinausgeht. Der ganz normale Verschleiß ist mit der Miete bereits abgegolten und kann dem Mieter nicht nachträglich in Rechnung gestellt werden.

Wenn beim Einzug also nichts über den Zustand der Wohnung festgehalten wurde, hat es der Vermieter schwer, Ansprüche durchzusetzen. Er könnte natürlich Augenzeugen benennen – vor allem nach mehreren Jahren Mietdauer wird es aber kaum ein Richter für wahrscheinlich halten, dass sich die Augenzeugen an alle Details erinnern können.

Ein Übergabeprotokoll spart viel Ärger

Vermietern wird daher geraten, ein Übergabeprotokoll zu erstellen – sowohl beim Einzug als auch beim Auszug. Wenn sich der Mieter darauf einlässt, sollte er sehr sorgfältig sein, bevor er unterschreibt. Er tut gut daran, akribisch jeden Mangel in der Wohnung zu finden und zu notieren. Denn mit dem Übergabeprotokoll dreht sich die Beweislast um: Bis auf die aufgeführten Mängel erkennt der Mieter an, dass die Wohnung in einem einwandfreien Zustand war. Werden später beim Auszug andere Mängel festgestellt, die über den normalen Verschleiß hinausgehen, haftet der Mieter. So wurde ein Mieter vom Oberlandesgericht Düsseldorf dazu verurteilt, 150 Euro für einen Haarriss im Waschbecken an seinen Ex-Vermieter zu zahlen. Vergeblich hatte der Mieter reklamiert, dieser Schaden sei schon vorher vorhanden gewesen. Da im Übergabeprotokoll vom Einzug darüber nichts zu finden war, sahen die Richter den Vermieter im Recht (AZ: 10 U 64/02).

Eine Pflicht zur Unterschrift unter ein Übernahmeprotokoll besteht gleichwohl nicht. Der Mieter kann ein solches „deklaratorisches Schuldanerkenntnis“ verweigern. Der Vermieter könnte dann versuchen, mit Fotos oder mit schriftlichen Erklärungen von Augenzeugen den Zustand der Wohnung oder des Hauses beweisbar zu machen. Ein guter Einstieg in ein harmonisches Mietverhältnis ist das allerdings nicht. Viel häufiger als beim Einzug werden beim Auszug Übergabeprotokolle gemacht. Sofern keine oder nur kleine Mängel festgehalten werden, sind Mieter gut beraten, dieses Schriftstück zu unterschreiben und gut wegzulegen.

Der Grund: Nur was an Mängeln vermerkt wurde, muss der Mieter beseitigen. Werden später noch offene Mängel wie eine fehlende Deckenlampe entdeckt, gilt das als akzeptiert, wie ebenfalls das OLG Düsseldorf entschieden hat (AZ: I 10 U 184/02).