Rund 1,5 Milliarden Euro sind in Stuttgart allein im vergangenen Jahr von Profi-Anlegern in Immobilien investiert worden. Ein Großteil davon stammt inzwischen aus dem Ausland.
Stuttgart - Der große Eckbau am Rotebühlplatz, das Cityplaza, hat binnen kurzer Zeit zwei Mal den Eigentümer gewechselt. Wurden 2016 noch 85 Millionen Euro bezahlt, waren es im vergangenen Jahr hingegen rund 105 Millionen. Und das ist nur eines von vielen Beispielen, das zeigt, welche Gewinne auf dem Immobilienmarkt in kürzester Zeit erzielt werden. „Die Entwicklung der Preise verläuft derart rasant, dass die Kaufpreise vorangegangener Transaktionen schon nach kurzer Zeit nicht mehr als Vergleichswert für neu anstehende Verkäufe herangezogen werden können“, erklärt Frank Leukhardt, einer der Geschäftsführer des internationalen Immobilienberaters Colliers International. Doch mindestens genauso interessant wie diese Summen, ist die Frage: Woher stammt eigentlich das ganze Geld? Wie Recherchen unserer Zeitung zeigen, stammt ein beträchtlicher Teil am Ende von Kleinanlegern aus dem Ausland. Im Fall des Cityplaza hat ein spanischer Investor das Gebäude an eine Schweizer Versicherung, die Zürich Versicherung, verkauft.
Die Einschätzungen von Experten, wie hoch der Anteil internationaler Investoren in Stuttgart inzwischen ist, schwankt zwischen 40 und 50 Prozent. „Geld steht dem Immobilienmarkt in dieser Menge zur Verfügung, da der Kapitalmarkt nach wie vor wenig Alternativen bietet“, erklärt Björn Holzwarth, Geschäftsführer von Ellwanger und Geiger Real Estate. „Die Investoren sind häufig Sammelstellen für das Kapital institutioneller Anleger wie auch von Kleinanlegern.“, fügt Leukhardt hinzu.
Das lässt sich an den großen Verkäufen des vergangenen Jahres zeigen. Nach Recherchen unserer Zeitung handelt es sich bei den Käufern der fünf teuersten Objekte in Stuttgart im Jahr 2017 nur in einem Fall um einen klassischen Bauträger. Das Gelände rund um die alte Bahndirektion an der Heilbronner Straße bietet noch Entwicklungsfläche für neue Gebäude – ein städtebaulicher Wettbewerb ist derzeit im Gang. Gekauft wurde das Areal von der P+B-Gruppe mit Sitz in Sankt Augustin (Nordrhein-Westfalen). Der Kaufpreis liegt nach Informationen unserer Zeitung im dreistelligen Millionenbereich.
Verkaufswert jenseits von 100 Millionen Euro
Ebenfalls teurer als 100 Millionen Euro war neben dem Cityplaza und der Bahndirektion noch das „Mercedes Bank Headquarter“ an der Siemensstraße 7. Hier ist der Käufer die Landesstiftung Baden-Württemberg. Das Bollwerk an der Fritz-Elsas-Straße wurde von der Landesbank Baden-Württemberg an eine kanadische Pensionskasse namens Dream Global verkauft. Die Bürogebäude von Porsche, Mittlerer Pfad in Weilimdorf, wurden von einem US-Investor an eine französische Versicherung verkauft.
Abgewickelt werden derartige Verkäufe in aller Regel nicht direkt vom Käufer selbst. Speziell dann nicht, wenn es sich um einen internationalen Großanleger handelt. „Hier kommen sogenannte Asset-Manager ins Spiel“, berichtet Frank Leukhardt. Er fügt hinzu: „Dabei handelt es sich um Vertreter des Investors, die sich mit dem hiesigen Markt auskennen, die Kontakt zu Juristen und Maklern haben und die in der Regel selbst als Minderheitsgesellschafter an den Investments beteiligt sind.“
Diese Asset-Manager haben allein schon in den unterschiedlichen Gepflogenheiten der Kontinente ihre Berechtigung. Während in Deutschland das Grundstück selbstverständlich zum verkauften Objekt dazugehört, ist das in Asien längst nicht immer der Fall. „Bis sich ein internationaler Investor beim erstmaligen Ankauf mit den jeweiligen Besonderheiten eines Landes vertraut gemacht hat, wären Deals häufig bereits abgewickelt“, berichtet Leukhardt.
Gekauft wird also mit dem Geld vieler kleiner Anleger und die Investoren samt Mittelsmänner haben den Auftrag, das eingesammelte Kapital sicher und gleichzeitig effektiv anzulegen. Aufgrund der niedrigen Zinsen liegt da der Weg ins Betongold nahe. „Dies ist die Folge der nachhaltig niedrigen Zinsen“, erklärt Björn Holzwarth.
Doch fließt das ganze Geld der Anleger vornehmlich nach Stuttgart oder spielt die Landeshauptstadt im Konzert der deutschen Großstädte nur eine nachgeordnete Rolle? In Berlin wurden im vergangenen Jahr gewerbliche Immobilieninvestitionen von rund 7,5 Milliarden Euro verzeichnet, in Frankfurt waren es rund 6,9 Milliarden, in München 6,2 und in Hamburg 3,4 Milliarden. Selbst das ähnlich große Düsseldorf liegt mit einer Summe von rund 2,7 Milliarden noch deutlich vor den rund 1,5 Milliarden in Stuttgart. Laut Branchenkennern ist diese Rangordnung darauf zurückzuführen, dass es andernorts mehr Angebote auf dem Immobilienmarkt gibt.