Die Grundstücke sind innerhalb eines Jahres um 16 Prozent teurer geworden. Der Markt für junge Familien und Durchschnittsverdiener existiert praktisch nicht mehr – es fehlt an Angeboten.
Ludwigsburg - Hans Schmid ist ein besonnener Mann. Bis 2013 war er Baubürgermeister in Ludwigsburg, nun ist er für einen Immobilienmakler tätig und ehrenamtlicher Vorsitzender des Gutacherausschusses der Stadt. Dieses Gremium ermittelt aus allen Kaufverträgen einen Durchschnittspreis. Schmid neigt nicht zu Superlativen, doch bei dieser Entwicklung wählt er sie bewusst.
„So etwas hat es seit Anfang der 90er Jahre nicht gegeben“, sagt er etwa. Oder auch: „Im mittleren Preissegment existiert der Markt nicht mehr.“ Alle Kurven zeigen steil nach oben, allein im vergangenen Jahr ist der Preis für Bauland von 570 auf 660 Euro je Quadratmeter gestiegen. Das ist eine Steigerung von 16 Prozent, bei den Eigentumswohnungen sind es 9 Prozent.Den größten Sprung gibt es in der Stadtmitte mit 27 Prozent, in Eglosheim muss ein Käufer nun rund 20 Prozent mehr bezahlen. In der Oststadt werden Areale mit bis zu 1000 Euro pro Quadratmeter verkauft, in Oßweil sind es bis zu 865 Euro.
„Die Menschen sind verzweifelt, die Nerven liegen blank“, berichtet auch Manuela Pyter, die mit Olaf Dienelt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses leitet – und mit unzähligen Wünschen konfrontiert wird. Gerade junge Familien suchten händeringend nach Wohnraum. „Und nach 20 Anfragen sind sie irgendwann bereit, einen völlig überteuerten Preis zu zahlen“, sagt Pyter.
Keine Angebote für Otto Normalhauskäufer
Der Markt funktioniere nicht mehr – so ist die Schlussfolgerung des Gutachterausschusses, der neutral und unabhängig sowohl von der Stadt wie auch von der Bauwirtschaft arbeitet. Bei großen Wohnungen und Häusern gebe es zwar noch Angebote, die aber immer unerschwinglicher würden. Für den Durchschnittsverdiener gebe es derzeit nichts.
Und noch etwas beobachten die Gutachter: Wer ein Häuschen oder eine Eigentumswohnung besitzt, verkauft nicht. „Im vergangenen Jahr wurde kein einziges Objekt veräußert, das später als 1995 gebaut wurde“, sagt Hans Schmid. Kein Wunder: wer jetzt verkauft, bekommt für den Erlös kein Heim in vergleichbarer Größe. Nur wenn ein Erbfall eintritt, wird die Immobilie schnell zu Geld gemacht.
Woher kommt dieser Trend, der die ohnehin schon hohen Preise weiter nach oben treibt? Der frühere Baubürgermeister Hans Schmid begründet es einfach: „Es fehlt schlicht an Bauland.“ Die vor einigen Jahren erschlossenen Gebiete wie die Hartenäcker Höhe seien voll, die neuen seien erst noch in Planung. „Wir sind in einer Trockenzeit“, sagt Schmid.
Immer weniger Kaufverträge werden abgeschlossen
Das zeigt schon die Tatsache, dass im vergangenen Jahr nur 1167 Kaufverträge abgeschlossen wurden, in den Vorjahren waren es deutlich mehr. Gleichzeitig ist die Nachfrage offenbar ungebrochen. „Wir sind die zweitgrößte Stadt der Region und offenbar besonders attraktiv für Zuzüge“, analysiert Hans Schmid. Selbst die Ortsteile außerhalb der Kernstadt wie Poppenweiler oder Neckarweihingen haben Baulandpreise bis zu 500 Euro je Quadratmeter.
Bleibt die spannende Frage, ob dieser Trend ewig so anhält. Olaf Dienelt, der Geschäftsstellenleiter des Gutachterausschusses, will keine Prognose wagen. „Offenbar sind die Baugesellschaften bereit, auch diese überhöhten Preise zu bezahlen“, sagt er. Im Umkehrschluss erhoffen sie sich davon noch gute Renditen und setzen darauf, dass die Preise weiter steigen.
Von einer Immobilienblase wollen die Gutachter aber nicht sprechen. „Es handelt sich um einen überhitzten Markt“, sagt Hans Schmid. Mit Ratschlägen an seinen Nachfolger, den Baubürgermeister Michael Ilk, hält er sich zurück. An dessen Stelle wolle er aber nicht sein, wie Schmid offen bekennt: „Ich war in den guten Jahren im Amt.“
Der Gutachterausschuss
Gesetzliche Aufgabe
– Jede Stadt oder Gemeinde muss einen Gutachterausschuss bilden. Er besteht aus unabhängigen Experten, Gemeinderäten und Finanzamt-Mitarbeitern. Er hat die Aufgabe, neutrale Gutachten zum Verkehrswert von Immobilien zu erstellen, und aus den Kaufverträgen eine jährliche Statistik zu erstellen. Dazu wird auch eine sogenannte Bodenrichtwertkarte erstellt – mit Durchschnittspreisen für jedes Stadtquartier.
Gremium – In Ludwigsburg hat der Gutachterausschuss 25 Mitglieder, davon 14 externe Experten, auch Ratsmitglieder sind dabei oder der Kreisgärtnermeister. Eine Geschäftsstelle unterstützt die Ehrenamtlichen.