Geringe Verkaufszahlen und heftige Preissprünge – das sind die aktuellen Kennzeichen des Stuttgarter Wohnungsmarkts. So ist der Durchschnittspreis im Neubau in der Innenstadt in den vergangenen beiden Jahren um knapp 2000 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Wert: 7343 Euro.
Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln lediglich den Wunsch der Verkäufer wider. Was tatsächlich bezahlt wird, wissen nur Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf die Daten. Unsere Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auf Basis dieser Zahlen.
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Das zweite Quartal des Jahres ist durch Rekordpreise gekennzeichnet. Die teuerste jemals in der Stadt verkaufte Wohnung kostet 16 941 Euro pro Quadratmeter – offenbar handelt es sich dabei um eine Einheit in einem neuen Mehrfamilienhaus an der Robert-Bosch-Straße. Auch in der Stadtmitte wurden enorme Preise erzielt. Dort wurde ein Verkauf für 13 735 Euro registriert – mutmaßlich eine der letzten Wohnungen im Luxushochhaus Cloud No 7.
Doch nicht die Spitzenwerte im Luxussegment sind es, die in Expertenkreisen für Diskussionen sorgen. „Am auffälligsten ist die geringe Anzahl der Verkäufe“, berichtet Steffen Bolenz, der stellvertretende Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses. Im Neubau wurden zwischen April und Juni dieses Jahres lediglich 96 Vertragsabschlüsse für Eigentumswohnungen verzeichnet. Zum Vergleich: Im Vorjahr wurden im selben Zeitraum 214 Verkäufe registriert.
Durchschnittswert in der Innenstadt von knapp 6000 Euro pro Quadratmeter
Die geringe Anzahl an verkauften Wohnungen in Kombination mit den Preisen im Luxussegment lassen den Durchschnittswert nach oben schnellen. In der gesamten Stadt liegt der Mittelwert im Neubau inzwischen bei 5976 Euro pro Quadratmeter, im Bereich Mitte (Innenstadtbezirke plus Botnang und Kaltental) liegt der Wert sogar bei 7343 Euro. Inklusive aller üblichen Nebenkosten und Steuern kostet eine neue Vierzimmerwohnung mit 100 Quadratmetern in der Innenstadt inzwischen also knapp 820 000 Euro.
Ein kurzer Blick zurück zeigt, wie rasant die Preisentwicklung derzeit verläuft. Im zweiten Quartal 2015 lag der Durchschnittswert in der gesamten Stadt im Neubau noch bei 4969 Euro, in der Innenstadt bei 5508 Euro.
Bemerkenswert sind zudem die kleinsten bezahlten Preise. Lag der Minimalwert im Neubau in der Innenstadt vor zwei Jahren in allen Bezirken im Durchschnitt meist deutlich unter 4000 Euro pro Quadratmeter, sind es heute mehr als 6500 Euro im Stuttgarter Westen und sogar rund 6900 Euro im Bezirk Mitte.
Deutlich weniger Verkäufe als im Vorjahr
Im Bestand, also beim Wiederverkauf bestehender Wohnungen, zeigt sich ein ähnliches Bild. Auch hier liegt die Anzahl der Verkäufe deutlich unter den Werten der Vorjahre. Wurden im zweiten Quartal 2017 579 Abschlüsse verzeichnet, waren es im selben Zeitraum des Vorjahres 642, im zweiten Quartal 2015 lag der Wert bei 658. „Wir werden bei der Anzahl der Verkäufe für das Gesamtjahr aller Wahrscheinlichkeit nach deutlich unter dem Wert der Vorjahre liegen“, sagt Martin Weller, ebenfalls stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses. Der Durchschnittspreis hat sich von 2667 Euro pro Quadratmeter in ganz Stuttgart auf 3085 Euro im zweiten Quartal 2016 und schließlich auf 3386 Euro im zweiten Quartal dieses Jahres gesteigert.
Die Preissteigerung im Bestand ist besonders bemerkenswert, da hier von April bis Juni keine absoluten Höchstpreise bezahlt wurden. Hatten die Gutachter in den vergangenen Jahren jeweils noch Maximalwerte im Bestand von knapp 10 000 Euro pro Quadratmeter verzeichnet, lag der höchste Wert im zweiten Quartal dieses Jahres lediglich bei rund 7000 Euro.
Trotz all dieser Zahlen gehen die städtischen Immobilienexperten für die Zukunft von einem leichten Abflachen der Preiskurve, also von einer etwas langsameren Steigerung, aus. Waren die Gutachter Ende des ersten Quartals noch von einer weiteren Preissteigerung im Bestand jenseits der sieben Prozent ausgegangen, rechnen sie aktuell lediglich noch mit einem Preisanstieg zwischen zwei und sieben Prozent.