Die CG-Gruppe aus Berlin treibt den Plan voran, den einst insolventen Fellbacher 34-Stockwerke-Tower in einem höherem Energiestandard und damit teurer als ursprünglich geplant fertigzustellen. Die Finanzspritze für die 194 Wohnungen und ein 164-Zimmer-Hotel kommt als Darlehen.
Fellbach - Das Projekt, den Fellbacher Wohnturm nach dem Kauf aus der Gewa-Tower-Insolvenz fertigzustellen, ist jetzt nicht nur neu durchgeplant, sondern auch durchfinanziert worden. Die Berliner Immobilien-Investmentgesellschaft Linus Capital hat ein Darlehen in Höhe von 85 Millionen Euro für die inzwischen unter dem Namen „SLT 107 Schwabendlandtower“ bekannte Projektentwicklung bereit gestellt.
Das Tower-Projekt sieht in dem mit 107 Metern höchsten Wohnturm Baden-Württembergs eine vermietbare Fläche von mehr als 16 000 Quadratmetern vor: In dem 34-Stockwerke-Hochhaus entstehen 194 moderne, kompakte Wohnungen mit einzigartigem Blick über die Region Stuttgart, während im Sockel des Gebäudes ein Hotel mit 164 Zimmern geplant ist. Vorgesehen ist, die schon vom insolventen Vorbesitzer fertiggestellte Hotel-Fassade hochwertiger neu zu erstellen mit großen, lichtdurchfluteten Fenstern und modernen Materialien sowie ein weiteres Stockwerk draufzusetzen. Auch der halb fertige Tower – nach dem Baustopp bis fast Ende des vergangenen Jahres in den oberen Stockwerken noch ein Rohbau – erhält innen und außen ein anderes Aussehen als ursprünglich geplant: Wo die Installationen bereits begonnen waren und die Fenster schon eingesetzt sind, wird derzeit sogar fast alles wieder herausgerissen. Allein die letzteren Umplanungen verteuern den Tower laut dem Investor Christoph Gröner um zehn Millionen Euro.
Fertigstellung 2021 geplant
„Wir kooperieren mit einem kompetenten, finanzstarken Partner wie Linus Capital, denn unser Anspruch ist es, einen nachhaltigen Wohntower zu entwickeln“, sagt Christoph Gröner, Gründer und Vorstandsvorsitzender der CG-Gruppe und ergänzt, welche Anstrengungen die neue Eigentümerin CG-Gruppe unternimmt, um den Energiestandard des Hochhauses deutlich zu verbessern: „Wir haben beschlossen, den Standard KfW 55 beim SLT 107 zu erreichen, obwohl das Hochhaus als Bestandsgebäude gilt, da es im Rohbau übernommen wurde.“ Ein Energiestandard KfW 55 bedeutet, dass das Gebäude einen Jahresenergiebedarf von lediglich 55 Prozent eines vergleichbaren Neubaus haben soll. „ Hierzu greifen wir auf eine große Bandbreite an fortschrittlichen energetischen Möglichkeiten zurück wie Windströmungsturbinen, die zur Stromgewinnung aus den Aufwinden an der Fassade dienen“, erläutert Gröner. Weiterhin sind eine Wärmepumpe und die Aktivierung der Bodenplatte geplant. Als Fertigstellungstermin für den Schwabenlandtower ist das zweite Quartal 2021 vorgesehen. Eine Baugenehmigung für 194 Wohnungen liegt der CG-Gruppe schon vor. Die jüngste Planänderungen soll mit einem Nachtragsbaugesuch bis Ende Februar 2020 durch die Stadtverwaltung Fellbach genehmigt werden.
„Best practise“ im Natur- und Artenschutz
Auch der Schutz der Artenvielfalt spielt bei den Umplanungen eines große Rolle: Es wurde besonders darauf geachtet, dass die in dem Rohbau brütenden seltenen Wanderfalken nicht von den Bauarbeiten oder den künftigen Turbinenanlagen auf dem Dach beeinträchtigt werden. Sie erhalten einen speziell für sie reservierten und geeigneten Brutplatz. Die Sprecherin der Stadtverwaltung Fellbach zitiert den örtlichen Vertreter des Naturschutzbunds (Nabu), Michael Eick: Der Nabu werde auf den Schwabenlandtower als „best-practise“ – als vorbildlich – für den Natur- und Artenschutz im Bau verweisen.
Finanzierung aus einer Hand
Mit dem „Whole-Loan“ hat die CG-Gruppe von Linus Capital eine Finanzierung aus einer Hand erhalten. Die 85 Millionen Euro lösen die Ankaufsfinanzierung ab und decken die Baukosten bis Fertigstellung im Jahr 2021. Dass diese Vollfinanzierung erst jetzt bekannt gegeben wurde, erläutert CG-Vorstandsmitglied Jürgen Kutz auf Anfrage mit einem stufenweisen Vorgehen. Die Projektentwickler hatten den Ankauf der Liegenschaft in klassischer Finanzierungsform vorbereitet und beim Kaufabschluss eine Kombination aus Eigen- und Kreditmitteln eingesetzt. Die Finanzierung des Hochbaus sei erst im Anschluss erfolgt, wobei auch die Ankaufsmittel refinanziert werden.
Linus Capital bewerkstelligte die Kreditvergabe wiederum aus einem von ihr gemanagten 350-Millionen-Euro-Debtfonds und hat einen Teil an einen institutionellen Co-Investor weitergegeben, der bereits zum wiederholten Male mit Linus Capital investiert hat. Für die CG-Gruppe ist aber Linus Capital der einzige Vertragspartner. „Dieses Projekt zeigt, dass Whole-Loans für Projektentwickler eine schnelle und unkomplizierte Form der Finanzierung aus einer Hand darstellen“, sagt Linus-Chef David Neuhoff.
Der Turm wird teurer und wertvoller
Allein schon das Kreditvolumen von 85 Millionen Euro illustriert, in welchem Maß der neue SLT 107 Schwabenlandtower den finanziellen Rahmen des vor Jahren begonnenen Gewa-Towers sprengt. Dieser sollte nach vergeblicher Suche nach einem Bankkredit mit einer hochverzinslichen Finanzierungsanleihe von Geldanlegern im Umfang von 35 Millionen Euro und den Anzahlungen von bereits vertraglich gebundenen Wohnungskäufern finanziert werden, was wegen mangelnden Interesses an den 22 Luxuswohnungen in den Obergeschossen misslang. Die Gewa-Gruppe rechnete beim Baubeginn 2014 mit Kosten von 61,5 Millionen Euro, wovon ihr bei der Insolvenzanmeldung im November 2016 etwa 27 Millionen Euro fehlten. 13,5 Millionen Euro davon hätten die 44 schon vertraglich gebundenen Wohnungskäufer noch als Rest-Raten zahlen müssen, aber erst, wenn der Bau abgeschlossen worden wäre. Die 66 großzügigen Eigentumswohnungen und der Verkauf des Hotels hatten laut einem Wertgutachten etwa 66,5 Millionen Euro erlösen sollen. Zuzüglich des in der Höhe nicht bekannten eingesetzten Eigenkapitals gibt die CG Gruppe jetzt für den Bau des SLT 107 die genannten 85 Millionen Euro aus und hofft auf einen Erlös in Höhe von sogar 114 Millionen Euro beim Verkauf des Gesamtobjekts in den Jahren nach 2021. Die 194 Wohnungen auf insgesamt 11 000 Quadratmetern Fläche sollen dann ebenso wie das Hotel mit 5100 Quadratmetern Fläche vermietet sein.