Wohnungsbau einer projektierten Baugemeinschaft in der Ortsmitte von Buchholz, einem Teilort der Stadt Waldkirch, mit zwölf Wohnungen. Rund 2450 Euro kostete der Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt. Foto: Markus Herb

Kostengünstig ein Haus oder eine Wohnung bauen – ein Wunsch, der trotz Niedrigzinsen angesichts explodierender Immobilienpreise utopisch erscheint. Eine Architektenfamilie aus dem Badischen hat Lösungen für das Dilemma parat.

Stuttgart - In München soll eine Mega-Luxus-Villa für 38,3 Millionen Euro entstehen. Mit dem Neubau der Superlative will der Bauherr, ein Immobilienunternehmen aus der Nähe von Nürnberg, die Sehnsucht von vermögenden Menschen nach einem stilvollen, repräsentativen Heim stillen. Sicher ein extremes Beispiel, aber symptomatisch: Der Traum vom Eigenheim lebt – bei Vertretern aller Einkommensschichten. Das Häuschen im Grünen aber sei ein überholtes Wohnmodell, sagt die Städtebau-Expertin Susanne Dürr: „Zusätzlich zu dem unverhältnismäßig hohen Grundstücksverbrauch nutzen die Bewohner das Einfamilienhaus nur in einer spezifischen Lebensphase angemessen: wenn sie Kinder haben. ( . . . ). Zwei Drittel der Zeit ist das an sich schon ineffiziente Haus unternutzt“.

Die Professorin für Städtebau, Gebäudelehre und Entwerfen an der Hochschule Karlsruhe hält deshalb frei stehende Einfamilienhäuser für gesellschaftlich nicht tragbar. Susanne Dürr ist eine von sieben Experten, mit denen Hannah, Jonas und Klaus Wehrle Interviews geführt haben; auch der Stuttgarter Wohnsoziologe Tilman Harlander zählt dazu. Mit „Geht doch! Ein Buch über bezahlbares Wohnen“ (260 Seiten, 49 Euro) wollen die Wehrles – Vater, Tochter, Sohn – jedoch nicht etwa gegen Wohneigentum votieren. Im Gegenteil: Die Architektenfamilie aus dem Badischen befürwortet vehement privaten Immobilienbesitz, schließlich gebe es keinen besseren Schutz vor Altersarmut als die eigenen vier Wände.

Die Deutschen – ein Volk der Mieter

Die Wohneigentumsquote beträgt in Deutschland gerade einmal 51,4 Prozent, während sie in Rumänien mit 96,8 Prozent fast doppelt so hoch ist; im europäischen Vergleich hat nur noch die Schweiz eine niedrigere Quote. Auch wenn es verwundern mag: Das Bevölkerungsvermögen der Deutschen ist im Verhältnis zu anderen europäischen Staaten unterdurchschnittlich. Was wiederum darin begründet sei, so die Autoren, dass quasi die Hälfte der Deutschen ein Drittel ihres Nettoeinkommens aufgrund von Mietzahlungen nicht zum Vermögensaufbau einsetzen könne.

Aber wie lassen sich die Preise von Wohneigentum runter- und die Zahl der Immobilienbesitzer hochschrauben? Und gehen beim Bauen niedrige Preise, Qualität und dazu noch Nachhaltigkeit überhaupt zusammen? Der Architekt, Stadtplaner und Projektentwickler Klaus Wehrle und seine Kinder, die beide Architektur studieren, stellen viele Fragen und haben aufschlussreiche gesellschaftliche, wirtschaftliche, politische und juristische Fakten zusammengetragen, um sie zu beantworten.

Sonderwünsche, Stellplätze, Verordnungen

So schlüsseln die Autoren etwa die Teuerungsfaktoren auf, zu denen nicht nur der Wust an Vorgaben, sondern etwa auch Sonderwünsche von Bauherren zählen, und sie zeigen Punkt für Punkt, was man tun kann: beispielsweise Abstandsflächen in den Quartieren minimieren sowie Stellplatz-Vorschriften reformieren und statt auf kostentreibende Bauträger verstärkt auf von einem Experten moderierte, sogenannte „projektierte“ Baugemeinschaften setzen. Die Politik müsste zudem die Eigentumsbildung stärker unterstützen, etwa durch die Übernahme von Ausfallbürgschaften durch Bund und Land, um die fehlende Eigenkapitaldecke abzusichern – gerade bei jungen Menschen ein Knackpunkt.

„Es gibt nahezu alle rechtlichen Instrumente, um bezahlbaren Wohnraum herzustellen und um die Grundstücke intensiv zu nutzen. Die Lokalpolitik muss allerdings den Mut aufbringen, diese Instrumente auch anzuwenden“ – diese Erkenntnis Klaus Wehrles lässt aufhorchen.

Er und seine Co-Autoren belassen es denn auch nicht bei fundierter Analyse, kontroversen Experten-O-Tönen und jeder Menge grafisch ansprechend aufbereitetem Statistikmaterial, sondern sie liefern handfeste Beispiele aus der eigenen Berufspraxis, die aufmunternd belegen: Geht doch! Ihre Publikation verstehen sie explizit als „Arbeitsbuch“.

Bis zu 20 Prozent Ersparnis bei den Baukosten

Als Alternative zu etablierten Vergabe- und Auftragsmodellen via Generalunternehmen favorisieren sie das sogenannte „Bauteam-Modell“. Die Grundidee: Ein Architekt und ein Pool an lokalen mittelständischen Handwerkern ersetzen den Generalunternehmer und die Ausschreibung der einzelnen Gewerke. So seien die ausführenden Firmen früh an der Planung beteiligt und könnten die Baukosten gegenüber konventionellen Bauträgermodellen um bis zu 20 Prozent drücken.

Architekt Wehrle praktiziert das im Buch detailliert beschriebene Modell seit mehr als 25 Jahren in der Region Freiburg und hat mehr als 500 Wohneinheiten realisiert. Sieben realisierte Projekte werden im Buch im Detail mit Baubeschreibungen, Kostenaufstellungen der einzelnen Gewerke sowie Plänen und Fotos vorgestellt.

„Geht doch! Ein Buch über bezahlbares Wohnen“ ist im Eigenverlag erschienen, wird von Netzwerk Südbaden vertrieben und kann unter info@netzwerk-suedbaden.de bestellt werden.

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