Wer eine Immobilie finanzieren muss, sollte sich die heutigen Zinsen für die Zukunft sichern. Günstiger wird es wohl nicht mehr werden. Es gibt aber noch anderes zu beachten, damit Darlehensnehmer nicht böse überrascht werden.
Stuttgart - Die Zeichen stehen auf steigende Zinsen – zumindest in den USA. Auch hierzulande haben die Bauzinsen angezogen, wenn auch nur leicht. Droht ein Ende des billigen Baugelds? Was sollten Immobilienfinanzierer beachten in diesen Zeiten? Die wichtigsten Aspekte im Überblick:
Zinstrend zeigt nach oben
Wer im Ballungsraum Wohneigentum sucht, muss tief in die Tasche greifen. Immobilien sind teuer. Nicht zuletzt deshalb ist es wichtig, dass die Finanzierung stimmt. Nicht nur für die Erstfinanzierung, auch bei der Anschlussfinanzierung sollte man die Zinsentwicklung im Auge behalten. „Die Baufinanzierung wird nicht günstiger“, sagt Uwe Burkert, Chefvolkswirt der LBBW. „Seit dem Zinstief im Juli 2016 sind die Bauzinsen angestiegen. Die Finanzierungskonditionen sind aber immer noch auf historisch niedrigem Niveau.“ Dennoch gilt: „Der Zinstrend ist nach oben gerichtet.“ Die Europäische Zentralbank (EZB) sei fest gewillt, das Anleihekaufprogramm Ende des Jahres auslaufen zu lassen und auch in den USA gehe die Zinsentwicklung graduell nach oben, sagt LBBW-Chefvolkswirt Uwe Burkert: „Beides wirkt.“
Unterbrochen werde der Zinstrend höchstens kurzfristig durch akute Panikattacken wie nach der Regierungsbildung in Italien. Bei der Finanzierung sollten Immobilienkäufer oder Bauherren besser nicht auf solche Rückschläge spekulieren und sich auch nicht von Panik anstecken lassen. Chefvolkswirt Burkert erwartet, „dass sich der Zinsanstieg bei den zehnjährigen Bauzinsen in den nächsten drei Jahren mit gemäßigtem Tempo fortsetzen wird – Richtung drei Prozent.“ Für einen zehnjährigen Immobilienkredit lagen die Zinssätze im vergangenen Quartal bei durchschnittlich etwa 1,5 Prozent heißt es bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Für die zweite Jahreshälfte sei mit einem leichten Zinsanstieg zu rechnen.
Für alle, die den Trend bei den Bauzinsen genau verfolgen wollen: Ein guter Indikator ist der Zins für zehnjährige Pfandbriefe.
Auf lange Zinsbindung setzen
Die Zinskosten steigen mit der Laufzeit der Zinsbindung. Daniel Attermeyer, Baufinanzierungsexperte bei der BW-Bank, rät, bei langen Kreditlaufzeiten auf eine lange Zinssicherheit zu achten. Kreditnehmer sollten Zinsbindungen bis 20 Jahre in den Blick nehmen. „Man sollte sich nicht dazu verleiten lassen, eine kürzere Zinsbindung zu vereinbaren, um Kosten zu sparen“, sagt Attermeyer. Das Risiko eines Zinsanstiegs innerhalb von 20 Jahren kann einen momentanen Zinsvorteil ins Gegenteil verkehren. Sollten wider Erwarten die Zinsen sinken, ist der Kreditnehmer dennoch flexibel: „Jeder Darlehensnehmer hat nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht und kann aus seinem Vertrag aussteigen“, sagt Ralf Oberländer, Finanzberater der Bausparkasse Schwäbisch Hall.
Nicht knapp kalkulieren
Ein Immobiliendarlehen, das über Jahrzehnte läuft, muss durchgehalten werden. „Die Finanzierung sollte nicht auf Kante genäht sein“, rät Attermeyer. Die Kreditrate sei oft nicht die einzige finanzielle Verpflichtung. Ausgaben für Altersvorsorge oder Leasingraten für das Auto fallen möglicherweise auch noch an. Die Finanzierung sollte zudem über die gesamte Laufzeit betrachtet werden. Zu prüfen ist, ob sich die monatliche Rate auch tragen lässt, wenn etwa wegen künftiger Kinder ein Einkommen wegfällt, oder wenn das Einkommen geringer wird, weil man in den Ruhestand wechselt. Wie viel Eigenkapital sollten Kreditnehmer mitbringen? „Je mehr, umso besser“, rät Attermeyer. Allerdings ist es in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase schwer, Eigenkapital aufzubauen. Die Tilgung sollte nach Ansicht des Finanzierungsexperten mindestens zwei Prozent betragen, „mehr wäre besser“, weil sich dadurch die Gesamtkreditlaufzeit verkürzt.
Risiken absichern
Kreditnehmer sollten nicht nur auf die Zinsen schielen. „Der günstigste Zinssatz ist nicht allein ausschlaggebend“, sagt Attermeyer. Die eigene Arbeitskraft und die Gesundheit sind ebenso wichtig, wenn es darum geht, eine Finanzierung über viele Jahre durchzuhalten. Absichern lassen sich Risiken mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung und einer Risiko-Lebensversicherung. Erste sichert die Arbeitskraft ab, Letztere springt bei einem Todesfall ein – „damit aus einer familiären Tragödie nicht noch eine finanzielle dazukommt“, sagt Attermeyer.
Frühzeitig neu festschreiben
Wer von steigenden Zinsen in Zukunft ausgeht, kann bereits drei Jahre vor dem Auslaufen der Zinsbindung eine neue Zinsvereinbarung abschließen – ein sogenanntes Forwarddarlehen. Diese Absicherung ist für einen Aufschlag zu haben. Beispiel: Wer ein Darlehen über zehn Jahre Laufzeit zu 1,5 Prozent abgeschlossen hat, das noch drei Jahre läuft, könnte heute schon für die Zeit danach für weitere zehn Jahre ein Darlehen zu 1,9 Prozent abschließen. Derzeit werden vermehrt frühzeitig neue Darlehen festgeschrieben, beobachtet Attermeyer.
Der Aufschlag für ein Forward-Darlehen ist eine Art Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen, sagen die Experten vom Verbraucherportal Finanztip. Sie warnen allerdings: Wer ein Forward-Darlehen abschließt, muss es auch abnehmen – auch wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung niedriger sind als die ihres Forward-Darlehens. Sonst stellt die Bank eine hohe Gebühr in Rechnung.
Kreditangebote vergleichen
Auch wenn das allgemeine Zinsumfeld für alle Banken gleich ist, kann es doch große Unterschiede bei den Hypothekenzinsen geben. Eine Bank, die Baufinanzierungen strategisch nutzt, um neue Kunden zu gewinnen, wird sich mit einer geringeren Gewinnspanne zufriedengeben als eine Bank, die sich auf andere Produkte zur Kundengewinnung konzentriert, heißt es beim Verbraucherportal Finanztip. Es lohnt sich also, verschiedene Angebote für eine Baufinanzierung einzuholen – das gilt auch nach Ablauf einer Zinsbindung für den Fall einer Anschlussfinanzierung. Auch bei einer Anschlussfinanzierung lohnt es sich, die staatlichen Förderungen Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester zu nutzen, sagt Oberländer: „Damit sind Kreditnehmer schneller schuldenfrei.“ Wer erst in sieben oder zehn Jahren bauen oder kaufen will, kann sich die niedrigen Zinsen von heute mit einem Bausparvertrag sichern. Umsonst ist das nicht, denn lässt sich der Wunsch nach einer eigenen Immobilie nicht erfüllen, hat man am Ende nur einen mies verzinsten Sparvertrag.